المعادلة
ماذا تفعل هذه الحاسبة؟
أداة مقارنة شاملة لـ 12 من أكبر جهات التمويل العقاري في الإمارات. اختر بنكاً من القائمة المنسدلة لإعادة حساب قسطك الشهري فوراً بسعر ذلك البنك الثابت أو المتغير المرتبط بإيبور. لوحة المقارنة الجانبية أسفل النتيجة تتيح لك تبديل البنوك بنقرة واحدة. وتتعدَّل سقوف نسبة التمويل من المصرف المركزي تلقائياً بحسب اختيارك للجنسية (مواطن/وافد)، ونوع الشراء (أول/ثانٍ/استثمار)، وما إذا كانت قيمة العقار أعلى أو أقل من 5 ملايين درهم - النظام نفسه ينطبق على كل البنوك، لكن السعر ورسوم المعالجة تختلف.
البنوك الـ 12 المغطاة في الحاسبة
بنك الشارقة الإسلامي (3.49%) - تعادل أقل سعر فائدة معلَن. بنك دبي الإسلامي (3.49%) - أكبر بنك إسلامي إماراتي. ستاندرد تشارترد صادق (3.50%) - نافذة البنك العالمي الإسلامية. مصرف أبوظبي الإسلامي (3.59%) - بنك أبوظبي الإسلامي الرائد. بنك HSBC (3.70%) - أفضل خيار رئيسي تقليدي للوافدين. بنك رأس الخيمة الوطني (3.85%) - تسجيل رقمي قوي. بنك الإمارات دبي الوطني (3.99%) - أكبر بنك إماراتي بعدد عملاء التجزئة. بنك المشرق (4.10%) - بنك تنافسي تاريخياً. بنك أبوظبي الأول (4.20%) - أكبر بنك إماراتي بالأصول. بنك أبوظبي التجاري (4.25%) - بنك أبوظبي التقليدي الرئيسي. بنك الإمارات الإسلامي (4.25%) - شركة الإمارات دبي الوطني الإسلامية. بنك دبي التجاري (4.49%) - متخصِّص في سوق العقارات الدبي.
السعر الثابت مقابل المتغير
السعر الثابت يُثبِّت السعر لفترة مبدئية - عادةً 1 أو 2 أو 3 سنوات - ثم يتحوَّل إلى سعر متغير (إيبور شهر + هامش). يهيمن الثابت على السوق الإماراتي لأنه يعطي يقيناً للسنوات الأولى؛ والأسعار حول 3.49-3.99% للثابت 3 سنوات تنافسية للغاية بعد تخفيض المصرف المركزي الإماراتي للسعر الأساسي إلى 3.65% في ديسمبر 2025. أما السعر المتغير فيتبع إيبور ويتحرَّك مع قرارات المصرف المركزي - أقل في البداية لكن متقلِّب. بعد فترة الثبات، إما أن تترك القرض يطفو على إيبور + هامش (عادةً 1.5-2.5%)، أو تتقدَّم لسعر ترويجي ثابت من بنك آخر («شراء مديونية»). كثير من المشترين يعيدون التثبيت كل 3 سنوات.
البنوك الإسلامية مقابل التقليدية
البنوك الإسلامية (الشارقة الإسلامي، دبي الإسلامي، ستاندرد تشارترد صادق، أبوظبي الإسلامي، الإمارات الإسلامي) تهيكل تمويلاتها بصيغة الإجارة المنتهية بالتمليك أو المرابحة. يشتري البنك العقار ثم يؤجِّره لك مع انتقال الملكية في النهاية (إجارة)، أو يبيعه لك بربح ودفعات مؤجَّلة (مرابحة). أما البنوك التقليدية (HSBC، رأس الخيمة، الإمارات دبي الوطني، المشرق، أبوظبي الأول، أبوظبي التجاري، دبي التجاري) فتقدِّم تمويلات بفائدة قياسية. والنتيجة الاقتصادية متشابهة، وحدود المصرف المركزي تنطبق على كليهما. كثير من المنتجات الإسلامية لا تطبِّق فائدة التأخير (بدلاً منها تبرُّع خيري صغير) وفيها قيود على ما يُستخدم له العقار المموَّل.
حدود المصرف المركزي الملزِمة (نفسها لجميع البنوك)
كل جهة تمويل عقاري إماراتية ملزَمة بنظام التمويل العقاري للمصرف المركزي (إشعار 31/2013، المادة 3). سقوف نسبة التمويل: مواطن إماراتي أول مسكن ≤ 5م درهم = 85%؛ مواطن أول مسكن > 5م درهم = 75%؛ وافد أول مسكن ≤ 5م درهم = 80%؛ وافد أول مسكن > 5م درهم = 70%؛ مواطن ثاني مسكن = 65%؛ وافد ثاني مسكن = 60%؛ تحت الإنشاء/استثمار = 50% (لكلتا الجنسيتَين). سقف نسبة عبء الدين = 50% (إجمالي خدمة الدين الشهرية مقابل الدخل الإجمالي). الحدّ الأقصى للمدة = 25 سنة. الحدّ الأقصى للعمر عند الاستحقاق = 65 للموظفين، 70 للأعمال الحرّة. وهذه الحدود غير قابلة للتفاوض. ورسوم المعالجة بسقف 1% من قيمة التمويل (لا يوجد سقف بالدرهم ثابت، خلافاً للسعودية). وتُطبَّق ضريبة القيمة المضافة 5% على رسوم المعالجة.
كيف تختار بين بنوك الإمارات
1. قارن الأسعار الفعلية (KFS): السعر الثابت المعلَن عنصر واحد فقط؛ هامش إيبور بعد الثبات، ورسوم المعالجة، وحزم التأمين على الحياة، ورسوم السداد المبكر كلها تؤثر في التكلفة الإجمالية. اطلب «بيان الحقائق الأساسية» من 3-5 بنوك. 2. تحويل الراتب: أقل الأسعار تتطلَّب تحويل الراتب الكامل إلى البنك المقرِض - تأكَّد أن صاحب العمل يمكنه توجيه راتبك هناك. 3. ملف صاحب العمل: للبنوك قوائم بأصحاب عمل معتمَدين؛ إن كان صاحب عملك «مفضَّلاً»، تحصل على السعر المعلَن، وإلا تدفع 0.25-0.5% زيادة. 4. العمر عند الاستحقاق: إن كنت ستتجاوز 65 في نهاية المدة، يقصِّر البنك القرض أو يضيف تكلفة تأمين حياة. 5. تقييم العقار: كل بنك يستخدم مقيِّمه؛ وتختلف التقييمات 5-10%. تقييم بنكي أقل = مبلغ تمويل أقل. 6. خيارات التحويل: بعد فترة الثبات، يمكنك إعادة التمويل لدى بنك آخر («شراء مديونية») إن كان سعره أقل بفارق ملموس - احسب رسوم السداد المبكر (يحدِّدها المصرف المركزي بـ 1% أو 10,000 درهم).
الأسئلة الشائعة
اعتباراً من أبريل-مايو 2026، أقل الأسعار الثابتة المعلَنة: بنك الشارقة الإسلامي 3.49% (ثابت لسنة)، بنك دبي الإسلامي 3.49%، ستاندرد تشارترد صادق 3.50% (إسلامي)، مصرف أبوظبي الإسلامي 3.59% (إسلامي، ثابت 3 سنوات)، وبنك HSBC 3.70% (أفضل خيار رئيسي تقليدي للوافدين). بعد تخفيض المصرف المركزي الإماراتي للسعر الأساسي إلى 3.65% في ديسمبر 2025، فإن أسعار الفائدة الثابتة عند أدنى مستوياتها منذ سنوات. وتتطلَّب الأسعار المعلَنة تحويل الراتب الكامل وصاحب عمل مفضَّل.
وفق إشعار المصرف المركزي 31/2013 (المادة 3): يمكن للوافدين الذين يشترون أول مسكن بقيمة 5 ملايين درهم أو أقل الاقتراض بنسبة تمويل حتى 80% (دفعة أولى 20%). أما العقارات الأعلى من 5 ملايين درهم، فينخفض السقف إلى 70%. المسكن الثاني/الإضافي: 60% نسبة تمويل. تحت الإنشاء/على الخارطة: 50%. ويحصل المواطنون الإماراتيون على 5 نقاط مئوية أعلى في كل فئة. وهذه الحدود غير قابلة للتفاوض - فلا يستطيع أي بنك تجاوزها.
في 2026، السعر الثابت هو الخيار الأفضل لمعظم المشترين لأنه عند أدنى مستوياته منذ سنوات (3.49-3.99% للثابت 3 سنوات) بعد تخفيض المصرف المركزي السعر إلى 3.65%. أما السعر المتغير فيتبع إيبور شهر + هامش 1.5-2.5% وحالياً ينتج أسعاراً فعلية 5-6%. يقين السعر الثابت لـ 3 سنوات يستحق ذلك. بعد انتهاء فترة الثبات، يعيد معظم المقترضين التمويل («شراء مديونية») للحصول على أفضل عرض ثابت لـ 3 سنوات في ذلك الوقت، مع دفع رسوم السداد المبكر (يحدِّدها المصرف المركزي بـ 1% أو 10,000 درهم).
نعم. يستطيع الوافدون الحصول على قروض عقارية في الإمارات على عقارات التملك الحر (في مناطق التملك الحر المخصَّصة في دبي وأبوظبي والإمارات الأخرى). المتطلَّبات: تأشيرة إقامة، حدّ أدنى للراتب الشهري يختلف بحسب البنك (عادةً 15,000-25,000 درهم)، العمر 21-65 عند الاستحقاق، أن يكون صاحب العمل في قائمة البنك المعتمَدة، تحويل الراتب الكامل للبنك المقرِض، ودفعة أولى 20% كحدّ أدنى (للعقارات دون 5 ملايين درهم). يقدِّم معظم البنوك قروضاً عقارية للوافدين بنفس شروط المواطنين، لكن بسقوف نسبة تمويل أقل بـ 5 نقاط مئوية.
القرض التقليدي يفرض فائدة على القرض. أما القرض الإسلامي فيعيد هيكلة الصفقة بحيث لا توجد فائدة: في الإجارة (المنتهية بالتمليك)، يشتري البنك العقار ويؤجِّره لك؛ ويشمل قسطك الشهري جزءاً للإيجار (ربح البنك) وجزءاً لشراء الأصل؛ وفي النهاية تنتقل إليك الملكية. وفي المرابحة (بيع بالتكلفة والربح)، يشتري البنك العقار ويبيعه لك فوراً بربح، يُدفع بالتقسيط. والنتيجة الاقتصادية تشبه القرض التقليدي بنفس السعر. الفروقات: لا فائدة تأخير في المنتجات الإسلامية (بدلاً منها تبرُّع خيري صغير)، وقيود على استخدام العقار.
المصادر
- نظام التمويل العقاري (إشعار 31/2013) - المصرف المركزي الإماراتي— المصرف المركزي لدولة الإمارات
- المادة (3): النسب الهامة - دليل المصرف المركزي الإماراتي— المصرف المركزي الإماراتي
- أسعار الفائدة العقارية اليوم في الإمارات: مقارنة جميع البنوك - Mortgease (تحديث 2026)— Mortgease
- أسعار التمويل العقاري في دبي 2026: مقارنة من 12+ بنكاً— MortgageCompare.ae
- أسعار الفائدة العقارية اليوم في الإمارات - مايو 2026— Capital Zone
- أفضل البنوك للتمويل العقاري الإسلامي في دبي (دليل 2026)— Islamicmortgage.ae
هل حللنا مشكلتك اليوم؟
