المعادلة
ماذا تفعل هذه الحاسبة؟
أداة مقارنة شاملة لـ 12 من أكبر جهات التمويل العقاري في السعودية. اختر بنكاً من القائمة المنسدلة لإعادة حساب قسطك الشهري فوراً بنسبة ذلك البنك المدعومة (سكني) أو الاعتيادية. لوحة المقارنة الجانبية أسفل النتيجة تتيح لك تبديل البنوك بنقرة واحدة. وتطبَّق نفس حدود ساما (90% LTV لأول مسكن، 65% DBR، 30 سنة كحد أقصى) على جميع البنوك - والمتغيرات الوحيدة هي نسبة فائدة البنك ورسوم المعالجة.
البنوك الـ 12 المغطاة في الحاسبة
بنك الجزيرة (3.20%) - أقل نسبة مدعومة، إسلامي بالكامل. بنك البلاد (3.50%) - إسلامي بنسب سكني تنافسية. البنك العربي الوطني (3.69%) - تقليدي بشراكة قوية في سكني. البنك السعودي الأول / ساب (3.74%) - سابقاً البنك السعودي البريطاني. مصرف الإنماء (3.84%) - بنك إسلامي رقمي حديث. البنك السعودي للاستثمار (4.16%) - تقليدي متوسط، شراكة مع صندوق التنمية. البنك الأهلي السعودي (4.20%) - أكبر بنك، عروض مشاريع تصل إلى 2.99%. بنك الرياض (4.30% تقديرية) - تقليدي بعلاقات حكومية. البنك السعودي الفرنسي (4.40%) - خدمات مصرفية مميزة. مصرف الراجحي (4.48%) - أكبر بنك إسلامي عالمياً وصاحب أكبر محفظة سعودية. دار التمليك (5.00% تقديرية) - شركة تمويل متخصصة بموافقات أسرع. أملاك العالمية (5.00% تقديرية) - شركة غير بنكية بمنتجات إجارة وبيع آجل.
المدعومة (سكني) مقابل الاعتيادية
النسب المدعومة متاحة للمواطنين السعوديين المسجَّلين في برنامج صندوق التنمية العقارية عبر سكني. تدعم الحكومة فعلياً فارق النسبة، فيكون السعر الفعلي للبنك أقل بنسبة 1-2% مما يدفعه المقترض غير المدعوم. وللتأهل: مواطن سعودي، 25 سنة فأكثر، رب أسرة، دخل الأسرة دون الحدود المحددة، ولم تكن الأسرة قد حصلت على دعم سكني في آخر 5 سنوات. قدِّم عبر sakani.sa قبل التوجُّه للبنك - فكثير من البنوك تدمج موافقة سكني في طلب واحد.
البنوك الإسلامية مقابل التقليدية
البنوك الإسلامية (الراجحي، الإنماء، البلاد، الجزيرة، إضافة إلى شركتَي دار التمليك وأملاك غير البنكيتَين) تهيكل تمويلاتها العقارية بصيغ المرابحة (بيع بالتكلفة والربح) أو الإجارة (إيجار منته بالتملك) أو المشاركة المتناقصة - بدائل شرعية للقروض بفائدة. والنتيجة الاقتصادية مماثلة للقرض التقليدي، لكن الهيكل القانوني يختلف. أما البنوك التقليدية (الأهلي، ساب، الرياض، العربي، الفرنسي، السعودي للاستثمار) فتقدِّم تمويلات بفائدة قياسية. والنسبة والرسوم وسقوف ساما هي ذاتها لكلا النوعَين - الاختلاف فقط في هيكل العقد ولغته. وتختلف تجربة العميل وسرعة الموافقة بين البنوك أكثر من اختلاف الإسلامي عن التقليدي.
حدود ساما الملزِمة (نفسها لجميع البنوك)
كل جهة تمويل عقاري سعودية ملزَمة بنظام التمويل العقاري للمصرف المركزي السعودي: حد أقصى لنسبة التمويل 90% لأول مسكن (مواطن سعودي، مسكن رئيسي)، 70% للاستثمار أو المسكن الثاني؛ حد أقصى لنسبة عبء الدين 65% (إجمالي خدمة الدين الشهرية مقابل الدخل الإجمالي)؛ حد أقصى للمدة 30 سنة. وهذه الحدود غير قابلة للتفاوض - فلا يستطيع أي بنك تجاوزها بصرف النظر عن علاقتك. ورسوم المعالجة بسقف 1% من مبلغ التمويل أو 5,000 ر.س (أيهما أقل) وفق الملحق 2 من لائحة ساما 29/2011. وتُطبَّق ضريبة القيمة المضافة 15% على رسوم المعالجة لا على الفائدة نفسها.
كيف تختار بين البنوك
1. قارن النسب الفعلية (KFS): النسبة المدعومة المعروضة عنصر واحد فقط؛ رسوم المعالجة وسياسات التأخير ورسوم السداد المبكر كلها تؤثر في التكلفة الإجمالية. اطلب «بيان الحقائق الأساسية» من 3-5 بنوك. 2. سرعة الموافقة: شركات التمويل غير البنكية (دار التمليك، أملاك) عادةً أسرع في الموافقة من البنوك؛ ومن البنوك، تجربة الإنماء الرقمية الأسرع. 3. خدمة العملاء: البنوك العريقة (الأهلي، الراجحي، ساب) أكثر فروعاً؛ والبنوك الرقمية تطبيقاتها أفضل. 4. خيارات التحويل: بعض البنوك تتيح تحويل نوع النسبة (ثابتة إلى متغيرة) دون غرامة، وغيرها يفرضها. 5. إتاحة سكني: جميع البنوك المذكورة مشاركة في سكني، لكن أوقات المعالجة تختلف. 6. مزايا العلاقة: إن كنت عميلاً لبنك أصلاً، اسأل عن نسب تفضيلية للعملاء الحاليين.
الأسئلة الشائعة
اعتباراً من فبراير 2026، أقل النسب المدعومة من سكني (منتج البيع على الخارطة 20 سنة): بنك الجزيرة 3.20%، بنك البلاد 3.50%، البنك العربي الوطني 3.69%، البنك السعودي الأول (ساب) 3.74%. ويقدِّم البنك الأهلي السعودي (SNB) نسبة عروض مشاريع منخفضة جداً تصل إلى 2.99% لشراكات مطوِّرين معيَّنة. أما النسب الاعتيادية (غير المدعومة) فأعلى بنحو 1.5-2 نقطة مئوية.
تستخدم البنوك الإسلامية (الراجحي، الإنماء، البلاد، الجزيرة) صيغاً شرعية - المرابحة (بيع بالتكلفة والربح) أو الإجارة (إيجار منته بالتملك) أو المشاركة المتناقصة. والبنوك التقليدية (الأهلي، ساب، الرياض، العربي، الفرنسي، السعودي للاستثمار) تستخدم عقود فائدة قياسية. والنتيجة الاقتصادية متماثلة جداً؛ ما يختلف هو لغة العقد، وآلية انتقال الملكية (المرابحة تنتقل الملكية عند التوقيع؛ الإجارة في نهاية المدة)، وبعض اشتراطات الالتزام الشرعي (لا فائدة تأخير، وقيود على استخدام الأصل المموَّل).
نعم - يُعرف هذا بـ«شراء مديونية». يسدِّد البنك الجديد رصيدك الحالي وتستمر مع نسبته. ولا يجدي مالياً إلا إذا كانت نسبة البنك الجديد أقل بفارق ملموس (عادةً 0.5% فأكثر) وكانت غرامة السداد المبكر في بنكك الحالي صغيرة. كثير من المقترضين ينقلون مرة واحدة خلال رهن 20 سنة لاقتناص نسب أقل. وتحدِّد ساما سقف غرامة السداد المبكر بفائدة 3 أشهر على القروض ذات النسبة الثابتة.
نعم. كلتا دار التمليك وأملاك العالمية مرخَّصتان من ساما ضمن إطار شركات التمويل العقاري وتخضعان لنفس السقوف التنظيمية (90% LTV لأول مسكن، 65% DBR، 30 سنة كحد أقصى). وميزتهما عادةً سرعة الموافقة؛ ونسبهما عادةً أعلى قليلاً من البنوك. مناسبتان للمقترضين الذين يحتاجون قرارات سريعة أو لهم مصادر دخل غير تقليدية. وتنطبق نفس حماية المستهلك.
نحو 1.5 إلى 2.5 نقطة مئوية. مثلاً، إن كانت نسبة بنك المدعومة من سكني 3.84%، فالنسبة غير المدعومة لنفس المدة عادةً 5.5-6%. والفارق موجود لأن سكني / صندوق التنمية يدعم جزءاً من النسبة للمواطنين السعوديين المؤهَّلين. للتأهل: مواطن سعودي، 25 سنة فأكثر، رب أسرة، دخل الأسرة دون الحدود المحددة، ولم تكن الأسرة قد حصلت على دعم سكني في آخر 5 سنوات. ولا يتأهل المشترون الوافدون للدعم ويدفعون النسبة الاعتيادية.
المصادر
- نظام التمويل العقاري - البنك المركزي السعودي (ساما)— البنك المركزي السعودي (ساما)
- منصة سكني - حاسبة التمويل والبرامج— سكني / وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان
- صندوق التنمية العقارية— صندوق التنمية العقارية - المملكة العربية السعودية
- عقار24 - مجمِّع نسب الفائدة الشهرية للبنوك السعودية (فبراير 2026)— @alaqar24 على إكس
- أرقام - نسبة الفائدة في البنوك السعودية للتمويل العقاري فبراير 2026— أرقام
هل حللنا مشكلتك اليوم؟
